У кого подняло крышу
«Cанкт-Петербург, Невский проспект, дом 3» — за одно то, чтобы такой адрес красовался на визитке, иные способны горы свернуть. А уж жить здесь, да еще в верхнем этаже, в пентхаусе с видом на Дворцовую...
Даже богатым и знаменитым не удается защитить родной дом от атак инвесторов
Соблюдайте копирайт
Стоп. В уме ли вы, господа? Знаковый дом 1779 года постройки, центровой из центровых, второе здание по нечетной стороне главной городской магистрали, объект культурного наследия, неприкосновенность которого свята. Нет тут никаких пентхаусов — и быть не может!
«А вот и будут», — ни на йоту не усомнились некие предприимчивые граждане и создали под эту лавочку ООО, скромно поименовав его «Невский, 3».
Представьте себе: лет этак сто назад объявляется контора, называет себя «Особняк А. Ф. Шишмарева» (фамилия владельца здания) и сообщает, что намерена перекраивать чердак указанного дома под свои нужды, причем мнение хозяев ее совершенно не интересует. Скажете бред? А нынешний инвестор, вполне вменяемый, как раз именно так и действует. И собирается — несмотря на активное сопротивление жильцов–собственников дома, построить в помещении технического чердака площадью 685 квадратных метров три элитные квартиры с террасами.
— Это будет сплошное стекло по фасаду со стороны Невского, о чем свидетельствует проект реконструкции. При этом карниз и конек кровли поднимутся минимум на метр, — доказывают жители опасность затеи, — профиль кровли изменится до несовместимости с архитектурным обликом здания… В довершение на исторические охраняемые фасады установят два навесных лифта — видимо, как последние недостающие штрихи в процессе «модернизации» дома!
Забавно, что чиновники даже толком не знают, как пишется название фирмы-инвестора: в бумагах встречается и «Невский 3», и «Невский — 3». Но право невесть откуда взявшегося ООО реконструировать в собственных целях здание-памятник признают абсолютно все властные структуры, включая КГИОП.
Эволюция не по Дарвину
Характерно, как эволюционировала терминология согласия. Распоряжение администрации Центрального района от 25.08.2005 имеет заголовок «О переоборудовании мансардного помещения»; инвестиционный договор от 12.09.2005 — «О реконструкции чердака (мансарды)». Тот же КГИОП 25 июля 2007 года одобрил «проект приспособления мансардного помещения под жилые цели». А спустя два месяца уполномоченный представитель ЦАР уже приглашал «уважаемых собственников помещений» на встречу «по вопросу реконструкции вашего дома»…
Очень показательна, кстати, завершающая ремарка в письме КГИОП от 4 марта 2008 года: «В случае признания инвестиционного договора недействительным и отмены возникших прав согласование комитета будет отозвано и утратит свою силу». Выходит, все дело лишь в наличии или отсутствии договора между КУГИ и коммерческой фирмой: есть такая бумага — подписываем проект, нет — отклоняем? И это — принцип работы охранного ведомства?!! А если инвестор (с договором) захочет поднять крышу не на один метр, а на пять? А на десять?..
Ответы из других ведомств ясности добавляют еще меньше. Скажем, вице-губернатор Юрий Молчанов в июне 2008 года информировал заинтересованных лиц о том, что «передача для реконструкции на инвестиционных условиях помещения (чердака. — Авт.)… не требует согласования с другими собственниками помещений дома 3». Притом что руководители КГА, позволяя фирме «выполнить проект реконструкции указанного мансардного помещения», делали существенную оговорку: «В соответствии со статьей 36 ЖК РФ указанное разрешительное письмо действительно только при наличии решения общего собрания собственников помещений в здании о возможности данной реконструкции».
То есть передать передали, а реконструировать все-таки нельзя?
«На данный момент на жильцов дома оказывается моральное и психологическое воздействие со стороны организации, заинтересованной в реконструкции чердака, начиная с несанкционированных проникновений… и заканчивая угрозами поджога здания… Эти и многие другие факты свидетельствуют о серьезных уголовно наказуемых правонарушениях, но все они остаются без внимания со стороны администрации и правоохранительных органов, включая прокуратуру… Просим принять неотложные меры», — сигнализировали владельцы недвижимости во все возможные инстанции.
Впрочем, представители инвестора пытались оперировать не только кнутом, но и пряником:
— Мне за некое «согласие» предлагали 16 тысяч долларов, — не скрывает Владимир Шмагин, чья семья обитает в доме № 3 с 1920-х годов.
Не успеваю я произнести: «Ого! Золотая подпись!..» — как свою лепту вносит удивленный сосед: выясняется, что ему предлагали в разы больше…
Прикидывая масштабы, страшно даже подумать — какова же суммарная цена вопроса?
Звезды смотрят вверх
Пробовали жильцы достучаться и до прокурора города. «Мы считаем, что в отношении имущества, находящегося в нашей долевой собственности, совершено преступление, объективная сторона которого выражается в незаконном отчуждении и присвоении с целью дальнейшей перепродажи чердачного помещения в нашем доме», — объясняли заявители суть проблемы.
Согласно тексту, признаки преступления усматривались в «обнаружении и присвоении статуса вновь выявленного объекта недвижимости» чердаку в доме № 3, инициировании регистрации права собственности на этот объект Санкт-Петербурга и передаче его, без проведения торгов, фирме «Невский, 3».
Уголовное дело возбуждено не было.
Граждане поняли, что кроме них дом-памятник защитить некому, и обратились в суд, предварительно заказав в Центре судебных экспертиз Северо-Западного округа исследование спорного чердака.
«По всему помещению здания идут магистральные трубопроводы системы теплоснабжения… для отопления нижележащих жилых помещений, — гласит акт от 8 октября 2007 года. — По всему помещению выполнена система вентиляции канализационных стоков с выходом на кровлю здания… По всей площади… протянуты кабели системы электроснабжения… Выполнены вытяжные вентиляционные шахты…»
«По всей площади крыши с внутренней стороны выполнена система сигнализации ФСО», — отдельно подчеркивает эксперт. Надо сказать, и владельцы квартир в доме непростые. Например, известный политик и предприниматель Муратбек Кетебаев; участник легендарного бит-квартета «Секрет», шоумен Николай Фоменко.
— Коля на этом чердаке, считай, все детство провел, сколько они там лазили… — вспоминает Галина Николаевна Фоменко. Их семья тоже живет на Невском, 3, с 1925 года. — Какая мансарда, какое жилье?! Никогда ничего, кроме чердака, там не было! — возмущается мама музыканта. — Изуродуют дом!
Однако тяжбу и в районной, и в городской инстанции команда звезд проиграла. Не помогла, как говорят злые языки, даже «близость к губернатору» (женитьба Фоменко на пресс-секретаре — правда, теперь уже бывшем, Валентины Матвиенко Наталье Кутобаевой).
«После долгих проволочек суд отклонил наш иск — просто так, не ссылаясь ни на какие статьи и никак не комментируя. Можно ли все-таки в нашей стране добиться справедливости или это миф?» — советовался представитель другого семейства старожилов Владимир Шмагин с активистами движения «Живой город».
«Спорный объект никогда не обслуживал нужд собственников квартир, расположенных в указанном доме; какого-либо оборудования, обслуживавшего больше одной квартиры, в нем не имеется», — сделала программный вывод судья Куйбышевского федерального суда Воробьева. Более того, по ее оценке, истцы злоупотребляют (!) своими правами собственников квартир в многоквартирном доме…
В распоряжении редакции имеется письмо КУГИ Петербурга от 25.05.04 № 472-2.7, где черным по белому констатировано: «В связи с наличием в жилых домах таких-то (конкретные адреса здесь не имеют значения. — Авт.) приватизированных квартир, Санкт-Петербург не является собственником жилых домов». Таким образом, сам Комитет по управлению городским имуществом признает, что, если квартиры в здании принадлежат гражданам, то здание не принадлежит городу. На каком же основании и когда город стал хозяином пресловутого «золотого» чердака?
Пожарный выход
Пытаясь ответить на этот вопрос, можно долго ходить по кругу. Как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Городского суда, «регистрация права собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение произведена правомерно», и тот факт, что «договор инвестирования (с частной фирмой. — Авт.) был заключен КУГИ до государственной регистрации права, не имеет правового значения».
Примечательно, что городская Фемида, в отличие от районной, все же не отрицала «сведения о наличии в спорном помещении инженерных коммуникаций, необходимых для обеспечения всего дома». Но при этом не сочла, что «данные коммуникации могут быть отнесены к общему имуществу дома». Как и сам чердак — «по своему целевому назначению и фактическому использованию».
— Какие же еще нужны доказательства? — недоумевает Людмила Петрушова, теща Муратбека Кетебаева. — Заметьте, город не расселил в этом доме ни одной коммуналки. Капремонт не проводился ни разу. Когда горела наша лестница — пожар начался на втором этаже, где размещалась редакция журнала «Нева», а пламя поднималось до четвертого — город не выделил ни копейки. Жильцы сами сбросились и все восстановили. Это стоило не один десяток тысяч долларов… А теперь, выходит, дом — не наш?
Меж тем в апреле этого года другой суд Центрального района, Дзержинский, вынес решение по сходному делу: истцами в этой тяжбе выступили жители улицы Маяковского, протестующие против строительства мансарды в доме № 22-24. Так вот, общей долевой собственностью жильцов нежилое чердачное помещение, как и в случае с домом на Невском, Фемида признать отказалась. А реконструкцию, предусматривающую изменение фасада и крыши здания, проводить запретила — «до одобрения таких работ в соответствии с положениями ст. 44 ЖК РФ общим собранием собственников помещений дома».
На Невском, 3, как вы уже поняли, одобрения жильцов инвестор так и не дождался. Теперь они уповают на справедливость Верховного суда. Готовы дойти и до Европейского.
А тем временем под домом углубляют подвал, намереваясь устроить в нем бар…
Невский, 3
Соблюдайте копирайт
Стоп. В уме ли вы, господа? Знаковый дом 1779 года постройки, центровой из центровых, второе здание по нечетной стороне главной городской магистрали, объект культурного наследия, неприкосновенность которого свята. Нет тут никаких пентхаусов — и быть не может!
«А вот и будут», — ни на йоту не усомнились некие предприимчивые граждане и создали под эту лавочку ООО, скромно поименовав его «Невский, 3».
Представьте себе: лет этак сто назад объявляется контора, называет себя «Особняк А. Ф. Шишмарева» (фамилия владельца здания) и сообщает, что намерена перекраивать чердак указанного дома под свои нужды, причем мнение хозяев ее совершенно не интересует. Скажете бред? А нынешний инвестор, вполне вменяемый, как раз именно так и действует. И собирается — несмотря на активное сопротивление жильцов–собственников дома, построить в помещении технического чердака площадью 685 квадратных метров три элитные квартиры с террасами.
— Это будет сплошное стекло по фасаду со стороны Невского, о чем свидетельствует проект реконструкции. При этом карниз и конек кровли поднимутся минимум на метр, — доказывают жители опасность затеи, — профиль кровли изменится до несовместимости с архитектурным обликом здания… В довершение на исторические охраняемые фасады установят два навесных лифта — видимо, как последние недостающие штрихи в процессе «модернизации» дома!
Забавно, что чиновники даже толком не знают, как пишется название фирмы-инвестора: в бумагах встречается и «Невский 3», и «Невский — 3». Но право невесть откуда взявшегося ООО реконструировать в собственных целях здание-памятник признают абсолютно все властные структуры, включая КГИОП.
Эволюция не по Дарвину
Характерно, как эволюционировала терминология согласия. Распоряжение администрации Центрального района от 25.08.2005 имеет заголовок «О переоборудовании мансардного помещения»; инвестиционный договор от 12.09.2005 — «О реконструкции чердака (мансарды)». Тот же КГИОП 25 июля 2007 года одобрил «проект приспособления мансардного помещения под жилые цели». А спустя два месяца уполномоченный представитель ЦАР уже приглашал «уважаемых собственников помещений» на встречу «по вопросу реконструкции вашего дома»…
Очень показательна, кстати, завершающая ремарка в письме КГИОП от 4 марта 2008 года: «В случае признания инвестиционного договора недействительным и отмены возникших прав согласование комитета будет отозвано и утратит свою силу». Выходит, все дело лишь в наличии или отсутствии договора между КУГИ и коммерческой фирмой: есть такая бумага — подписываем проект, нет — отклоняем? И это — принцип работы охранного ведомства?!! А если инвестор (с договором) захочет поднять крышу не на один метр, а на пять? А на десять?..
Ответы из других ведомств ясности добавляют еще меньше. Скажем, вице-губернатор Юрий Молчанов в июне 2008 года информировал заинтересованных лиц о том, что «передача для реконструкции на инвестиционных условиях помещения (чердака. — Авт.)… не требует согласования с другими собственниками помещений дома 3». Притом что руководители КГА, позволяя фирме «выполнить проект реконструкции указанного мансардного помещения», делали существенную оговорку: «В соответствии со статьей 36 ЖК РФ указанное разрешительное письмо действительно только при наличии решения общего собрания собственников помещений в здании о возможности данной реконструкции».
То есть передать передали, а реконструировать все-таки нельзя?
«На данный момент на жильцов дома оказывается моральное и психологическое воздействие со стороны организации, заинтересованной в реконструкции чердака, начиная с несанкционированных проникновений… и заканчивая угрозами поджога здания… Эти и многие другие факты свидетельствуют о серьезных уголовно наказуемых правонарушениях, но все они остаются без внимания со стороны администрации и правоохранительных органов, включая прокуратуру… Просим принять неотложные меры», — сигнализировали владельцы недвижимости во все возможные инстанции.
Впрочем, представители инвестора пытались оперировать не только кнутом, но и пряником:
— Мне за некое «согласие» предлагали 16 тысяч долларов, — не скрывает Владимир Шмагин, чья семья обитает в доме № 3 с 1920-х годов.
Не успеваю я произнести: «Ого! Золотая подпись!..» — как свою лепту вносит удивленный сосед: выясняется, что ему предлагали в разы больше…
Прикидывая масштабы, страшно даже подумать — какова же суммарная цена вопроса?
Звезды смотрят вверх
Пробовали жильцы достучаться и до прокурора города. «Мы считаем, что в отношении имущества, находящегося в нашей долевой собственности, совершено преступление, объективная сторона которого выражается в незаконном отчуждении и присвоении с целью дальнейшей перепродажи чердачного помещения в нашем доме», — объясняли заявители суть проблемы.
Согласно тексту, признаки преступления усматривались в «обнаружении и присвоении статуса вновь выявленного объекта недвижимости» чердаку в доме № 3, инициировании регистрации права собственности на этот объект Санкт-Петербурга и передаче его, без проведения торгов, фирме «Невский, 3».
Уголовное дело возбуждено не было.
Граждане поняли, что кроме них дом-памятник защитить некому, и обратились в суд, предварительно заказав в Центре судебных экспертиз Северо-Западного округа исследование спорного чердака.
«По всему помещению здания идут магистральные трубопроводы системы теплоснабжения… для отопления нижележащих жилых помещений, — гласит акт от 8 октября 2007 года. — По всему помещению выполнена система вентиляции канализационных стоков с выходом на кровлю здания… По всей площади… протянуты кабели системы электроснабжения… Выполнены вытяжные вентиляционные шахты…»
«По всей площади крыши с внутренней стороны выполнена система сигнализации ФСО», — отдельно подчеркивает эксперт. Надо сказать, и владельцы квартир в доме непростые. Например, известный политик и предприниматель Муратбек Кетебаев; участник легендарного бит-квартета «Секрет», шоумен Николай Фоменко.
— Коля на этом чердаке, считай, все детство провел, сколько они там лазили… — вспоминает Галина Николаевна Фоменко. Их семья тоже живет на Невском, 3, с 1925 года. — Какая мансарда, какое жилье?! Никогда ничего, кроме чердака, там не было! — возмущается мама музыканта. — Изуродуют дом!
Однако тяжбу и в районной, и в городской инстанции команда звезд проиграла. Не помогла, как говорят злые языки, даже «близость к губернатору» (женитьба Фоменко на пресс-секретаре — правда, теперь уже бывшем, Валентины Матвиенко Наталье Кутобаевой).
«После долгих проволочек суд отклонил наш иск — просто так, не ссылаясь ни на какие статьи и никак не комментируя. Можно ли все-таки в нашей стране добиться справедливости или это миф?» — советовался представитель другого семейства старожилов Владимир Шмагин с активистами движения «Живой город».
«Спорный объект никогда не обслуживал нужд собственников квартир, расположенных в указанном доме; какого-либо оборудования, обслуживавшего больше одной квартиры, в нем не имеется», — сделала программный вывод судья Куйбышевского федерального суда Воробьева. Более того, по ее оценке, истцы злоупотребляют (!) своими правами собственников квартир в многоквартирном доме…
В распоряжении редакции имеется письмо КУГИ Петербурга от 25.05.04 № 472-2.7, где черным по белому констатировано: «В связи с наличием в жилых домах таких-то (конкретные адреса здесь не имеют значения. — Авт.) приватизированных квартир, Санкт-Петербург не является собственником жилых домов». Таким образом, сам Комитет по управлению городским имуществом признает, что, если квартиры в здании принадлежат гражданам, то здание не принадлежит городу. На каком же основании и когда город стал хозяином пресловутого «золотого» чердака?
Пожарный выход
Пытаясь ответить на этот вопрос, можно долго ходить по кругу. Как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Городского суда, «регистрация права собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение произведена правомерно», и тот факт, что «договор инвестирования (с частной фирмой. — Авт.) был заключен КУГИ до государственной регистрации права, не имеет правового значения».
Примечательно, что городская Фемида, в отличие от районной, все же не отрицала «сведения о наличии в спорном помещении инженерных коммуникаций, необходимых для обеспечения всего дома». Но при этом не сочла, что «данные коммуникации могут быть отнесены к общему имуществу дома». Как и сам чердак — «по своему целевому назначению и фактическому использованию».
— Какие же еще нужны доказательства? — недоумевает Людмила Петрушова, теща Муратбека Кетебаева. — Заметьте, город не расселил в этом доме ни одной коммуналки. Капремонт не проводился ни разу. Когда горела наша лестница — пожар начался на втором этаже, где размещалась редакция журнала «Нева», а пламя поднималось до четвертого — город не выделил ни копейки. Жильцы сами сбросились и все восстановили. Это стоило не один десяток тысяч долларов… А теперь, выходит, дом — не наш?
Меж тем в апреле этого года другой суд Центрального района, Дзержинский, вынес решение по сходному делу: истцами в этой тяжбе выступили жители улицы Маяковского, протестующие против строительства мансарды в доме № 22-24. Так вот, общей долевой собственностью жильцов нежилое чердачное помещение, как и в случае с домом на Невском, Фемида признать отказалась. А реконструкцию, предусматривающую изменение фасада и крыши здания, проводить запретила — «до одобрения таких работ в соответствии с положениями ст. 44 ЖК РФ общим собранием собственников помещений дома».
На Невском, 3, как вы уже поняли, одобрения жильцов инвестор так и не дождался. Теперь они уповают на справедливость Верховного суда. Готовы дойти и до Европейского.
А тем временем под домом углубляют подвал, намереваясь устроить в нем бар…
Валерия СТРЕЛЬНИКОВА