Две тысячи метров под миллера

Рентабельность ниже инфляции
Во-первых, в лучшем случае «Охта-центр» окупится через тридцать лет — и то если сделать явно нереальные допущения.
Так, предполагается, что все этапы строительства будут выполнены в срок, а затраты на строительство будут точно такими, как это принято при расчетах — притом что в Петербурге нет ни одного крупного проекта, по которому уложились в утвержденную смету и в установленные сроки.
«Охта-центр» намерен окупать расходы на строительство, сдавая в аренду около 100 тысяч кв. метров офисных площадей, и расчетная окупаемость построена на предположении о том, что арендные ставки в период с 2008 по 2036 год будут экспоненциально расти. Но сегодня эта гипотеза вызывает только смех: реальные ставки на конец 2009 года втрое ниже тех, что были предсказаны в ТЭО и использовались при расчетах окупаемости.
К тому же в расчетах предполагается, что даже после появления на рынке такого количества офисных площадей класса А (примерно 25% имеющихся сегодня в городе) ставки аренды не упадут и что все «охтинские» площади будут сданы в аренду в течение полугода после ввода здания в строй…
Единственный вывод, который логично вытекает из сказанного — что «Охта-центр» будет заведомо убыточным. Заметим, что авторы ТЭО закладывают в него (при всех своих крайне оптимистических допущениях) рентабельность в 7% — что ниже ими же использованных прогнозов инфляции (10–12%). А если учесть, что они применяют в расчетах нулевую ставку дисконтирования (то есть считают, что деньги со временем не обесцениваются), то убыточность комплекса за указанные ими 30 лет может составить от 5 до 35 миллиардов рублей.

На башне можно было бы сэкономить
Из анализа ТЭО следует, что в высотном строительстве (то есть, собственно, в башне) нет никакой функциональной необходимости: все, что запланировано компанией, можно разместить, не нарушая высотный регламент и сэкономив при этом от 18 до 26 млрд рублей (при общей стоимости проекта около 60 млрд). При этом в ТЭО нет ни слова о будущих «социальных объектах» в структуре «Охта-центра», о которых постоянно твердят Газпром и Смольный. Число рабочих мест в будущем комплексе никак не обосновано — оно, как и общая площадь, взято в качестве исходных данных при разработке ТЭО. То есть площади построим — а клерки, чтобы их занимать, откуда-нибудь сами возьмутся.
Наконец, в ТЭО не удалось обнаружить затрат на: строительство ТЭЦ, которая должна снабжать «Охта-центр» теплом и электроэнергией (а это от 4,5 до 6 млрд рублей); перекладку и прокладку инженерных сетей водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения; берегоукрепительные работы набережной Охты; «уникальную систему обеспечения безопасности здания», о которой увлеченно рассказывали на слушаниях; благоустройство и озеленение территории, которое также не раз было обещано…
И последний штрих ТЭО: в нем указана «зона Председателя Правления ОАО «Газпром» — около 2000 кв. м общей и 1539 кв. м полезной площади. Не многовато ли будет на одного Алексея Миллера? «Становится понятно, почему заказчик очень не хотел предоставлять материалы ТЭО общественности на публичных слушаниях», — резюмирует директор ЭКОМ Александр Карпов.
Кстати, в ТЭО в качестве положительных характеристик выбранного для «Охта-центра» места указывается, что оттуда «открывается вид на Смольный монастырь, зону размещения администрации Петербурга и Ленобласти и на архитектурные памятники города». Из чего, по неумолимым законам геометрии, следует, что от Смольного монастыря и других архитектурных памятников города также откроются виды на «Охта-центр» — хотя нас настойчиво убеждают, что башня, мол, не испортит исторические виды…

Борис ВИШНЕВСКИЙ