Закончена работа над предложениями к проекту Правил землепользования и застройки, которые подавались на общественных слушаниях, прошедших в августе-сентябре. Завтра доработанный проект ПЗЗ обсудит городское правительство, после чего он будет передан в ЗакС уже в виде законопроекта. Сомневаться в том, что его примут, трудно — Смольным дана установка принять ПЗЗ до конца года. Но говорить о совершенстве документа вряд ли приходится.
Просветительская миссия оппозиции
Работавшая над предложениями комиссия по землепользованию и застройке Петербурга провела семнадцать заседаний и рассмотрела в общей сложности 3380 предложений. 780 из них касались наиболее горячей темы» — допустимой высоты объектов капитального строительства. Свои предложения на слушаниях вносили и депутаты городского парламента — 55 предложений поступило от отдельных парламентариев, 24 — от комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.
Вице-губернатор Александр Вахмистров, одновременно возглавляющий комиссию, уверяет, что принято более 40% предложений, поданных на слушаниях, что процент этот мог быть больше, если бы не отсеяли немало предложений, которые не соответствовали генплану, и что «не надо думать, что все поправки застройщиков приняты, а населению во всем отказано — процент примерно равный». Уровень поддержки парламентских предложений повыше: одобрены полностью или частично 16 из 24 предложений комиссии по городскому хозяйству, и 34 из 55 депутатских предложений. Успешнее других оказался Сергей Соловьев — комиссия поддержала 17 из 18 его поправок. А вот из 13 поправок Алексея Ковалева прошли только 5.
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (он же — зампред комиссии по землепользованию и застройке) Александр Викторов заявляет, что слушания прошли на очень высоком уровне, почти не было выступлений не по теме и организаторам удалось найти общий язык даже с оппозиционными структурами. Между тем выступления «не по теме», к большому сожалению, на слушаниях были, и в большом количестве, — просто потому, что разъяснительная работа была поставлена администрацией, мягко говоря, неважно. Что касается «оппозиционных структур» — общественников и политиков, — то именно они, по сути, взяли на себя и разъяснения сути ПЗЗ, и выработку предложений, и если бы не они — проект скорее всего остался бы в первоначальном виде…
Вахмистров как гарант единодушия
— С 1 января город будет обладать всей полнотой градостроительного законодательства, — заявил Александр Вахмистров на итоговой пресс-конференции. — И если правообладатель земельного участка выполнит все требования, установленные этими юридическими актами: генпланом, ПЗЗ и так далее, он может больше ничего ни с кем не согласовывать, произойдет серьезная дебюрократизация процесса. Если у застройщика есть потребность отклониться от предельных параметров, установленных Правилами, — он должен проходить через всю процедуру, установленную законом: общественные слушания, отраслевое согласование, Комиссия по землепользованию и застройке, — а окончательное решение принимает правительство города. Но мы надеемся, что большинство объектов будет реализовываться по правилам.
Что же будет содержаться в этих правилах? И насколько учтено общественное мнение?
Подробной раскладки — какие именно предложения приняты комиссией, а какие отклонены и почему — пока нет, хотя после окончания слушаний журналистам обещали вывешивать протоколы с результатами в интернете. Сводный протокол должен быть приложен к проекту закона об утверждении ПЗЗ — но, опять же, эти материалы будут доступны не ранее конца следующей недели. Уже сейчас настораживает поразительное единодушие: по словам Вахмистрова, обсуждая упомянутые три с половиной тысячи поправок, члены комиссии голосовали только один раз (!), когда у них разошлись мнения. Да и то, как заметил вице-губернатор, по достаточно мелкому вопросу. В результате получился, по его словам, «документ общественного согласия». Но можно ли его считать таковым?
— Опыт работы Совета по сохранению культурного наследия, в который я вхожу, и Градостроительного совета, — говорит сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис, — показывает, что случаи единодушия крайне редки. Несколько раз за десять лет — и это нормально, потому что собраны люди с разными позициями, что как раз и важно для профессиональной оценки. А ведь рассматриваются вопросы, достаточно близкие к тем, которые обсуждала комиссия Вахмистрова! Ее единодушное мнение по поводу поступивших предложений к ПЗЗ, на мой взгляд, может означать одно из двух. Либо большинству членов комиссии просто не хотелось вникать в сложные вопросы, либо обсуждение было чисто формальным.
Впрочем, по словам руководителя центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, которому удалось пробиться на заседания комиссии, подобное единодушие наблюдалось лишь в присутствии вице-губернатора.
«Генплан — до свидания и ПЗЗ — до свидания»
Но что же удалось изменить в проекте ПЗЗ, а что нет?
По словам Сергея Малкова — зампреда депутатской комиссии по городскому хозяйству, — им удалось добиться, что в рекреационной зоне Р2 будут ограничены площади, которые могут занимать объекты вспомогательного назначения. Это страхует зеленые насаждения от «вспомогательной» застройки, которая может занять большую часть территории зеленой зоны, например — под теннисные корты. Комиссия ЗакСа предлагала включить это в закон о ЗНОП, но безуспешно. Зато теперь это войдет в ПЗЗ.
Также удалось (правда, не только депутаты это предлагали) добиться, чтобы на территории города не было так называемой «зоны 9», где вообще отсутствует высотное регулирование. Удалось, по словам главного специалиста комиссии Николая Журавского, оставить в центре города только два предельных высотных параметра (по фасаду и по коньку крыши), а в новых кварталах будет указан только один. И никаких «локальных доминант» и «высотных кластеров».
В результате, как говорит Александр Викторов, во всем Петербурге сейчас оставлено только три высотных доминанты. Это 120-метровая высота на Северном острове Морского фасада на Васильевском острове (намывщики добивались разрешения сперва на 300-метровые, а потом на 200-метровые небоскребы), 80 метров — для «Измайловской перспективы»), и 100 метров — для устья Охты, где планировался газоскреб. На Южном острове намыва максимальная высота будет установлена в 42 метра.
А вот предложение комиссии по горхозяйству о регулировании в ПЗЗ вопросов подземного строительства не прошло. «Это не требует никаких градостроительных регламентов, — уверен Александр Вахмистров. — Есть специальное федеральное законодательство об освоении недр для целей, не связанных с разработкой полезных ископаемых. Вестибюль метро — это вопрос ПЗЗ. А как только вы спустились вниз по эскалатору — генплан, до свидания, и ПЗЗ, до свидания». Впрочем, по мнению Николая Журавского, если город прописывает в своем законодательстве высотные параметры, то следовало бы прописать и параметры подземного строительства, поскольку это влияет на безопасность горожан и может повлечь за собой разрушение памятников архитектуры (достаточно вспомнить строительство «Невского паласа»).
Что касается других предложений, поступивших на слушаниях, то комиссия согласилась с включением в ПЗЗ коэффициента использования территории (по крайней мере, для жилой застройки, что позволит ограничить повышение этажности). Никакого «переходного периода» (на чем настаивали застройщики) не будет: те, чьи разрешения на строительство будут датированы хоть одним днем позже, чем ПЗЗ вступит в силу, должны будут выполнять все требования Правил, каковы бы ни были предшествующие проектирования и согласования.
На вопрос о скандальной истории с комплексом «Империал», который компания ЛЭК строит на Московском проспекте, Александр Вахмистров ответил с прямотой римлянина: «Успеют до 1 января получить разрешение на строительство — значит, повезло. Не успеют — до свидания». Намек более чем ясный — ЛЭК будет использовать традиционные для таких случаев способы, чтобы успеть получить разрешение. Впрочем, движение «Живой город» уже обратилось к руководителю Службы государственного строительного надзора и экспертизы Александру Орту, указывая, что по закону здание высотой 73 метра в этом месте «в принципе не могло быть ни запроектировано, ни согласовано, не могло получить положительного заключения государственной экспертизы», и призывая его «поставить в известность компанию ООО «ЛЭК V» о тщетности их ожиданий добиться разрешения на строительство законным путем»…
Прямой путь к коррупции
И в завершение — еще о поправке (внесенной автором статьи вместе с Михаилом Амосовым). В ПЗЗ, как уже сказано, предусмотрена процедура получения разрешений на отклонения от предельных параметров, в том числе по высоте. Для этого застройщику надо получить одобрение общественных слушаний, комиссии по землепользованию и застройке и решение городского правительства — и, что называется, вперед: например, на той же Охте, где закон (то есть ПЗЗ) запретит строить выше 100 метров, можно построить хоть километровое здание. Мы предложили: запретить давать таким путем разрешения на более чем 20-процентное отклонение от лимита.
Предложение было встречено комиссией в штыки.
«Есть процедура, прописанная Градостроительным кодексом, — заявил Александр Викторов. — И нет тут таких гениальных людей, которые заранее угадают все, что может произойти за 10 лет! Нельзя говорить, на сколько можно отступать, для оценки отклонений в каждом конкретном случае надо рисовать объемно-пространственные решения».
Ну а Александр Вахмистров пошел еще дальше и заявил: «Я категорически против, это прямой путь к коррупции (!)». Мол, «любое отступление от регламента должно проходить процедуру общественных слушаний и нельзя записать: немножко отступить можно, а много — нельзя». Что называется, с больной головы на здоровую: мы предлагали не разрешить отступать «немножко», а строго запретить исключения, которые могут оказаться больше правила. Именно такие исключения — в обход закона — и есть «прямой путь к коррупции».
Отвечая на вопрос автора уже после пресс-конференции, вице-губернатор сменил тактику и заявил, что «федеральный закон не позволяет формализовать пределы отклонений, а чтобы коррупции не было — надо все согласовывать через общественное обсуждение, потом — через нашу комиссию и потом — на правительстве». И добавил: разве бывает, чтобы комиссия единогласно приняла какое-то решение? В ней ведь депутаты с разными политическими взглядами!»
«Разве не вы только что нам рассказывали о единодушном принятии решений вашей комиссией? — поинтересовался я. — Где гарантия, что при рассмотрении предложений об отклонениях, исходящих от застройщиков, которых поддерживает администрация, будет иначе?»
Судя по реакции Александра Ивановича, вопрос был явно риторическим.
