Публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки прошли уже в четырех городских районах. Граждане с той или иной степенью эффективности обсудили проект и начали предлагать к нему свои поправки. Без сомнения, число поправок будет нарастать – но какова будет их дальнейшая судьба?
По словам председателя КГА Александра Викторова, после обработки всех предложений и проверки их на соответствие Градостроительному кодексу и другим законодательным актам поправки будут сгруппированы в несколько позиций, после чего переданы в комиссию по землепользованию и застройке Петербурга. Она их обсудит, и те, которые рекомендует принять, передаст в институт «НИПИград» для внесения в проект ПЗЗ. Доработанный проект поступит в городское правительство, а оттуда — уже в виде законопроекта — в Законодательное собрание. Предполагается, что городской парламент получит документ к 21 ноября, а к концу года ПЗЗ будут приняты.
Та же комиссия по землепользованию и застройке уже после принятия ПЗЗ будет решать вопросы, связанные с так называемыми «условно разрешенными видами использования земельных участков», а также — вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства. Но кто же входит в эту комиссию, играющую столь значительную роль в планируемой застройке Петербурга?
В составе комиссии — 15 человек, десять чиновников и пять депутатов ЗакСа. Председатель комиссии — вице-губернатор Александр Вахмистров. Заместители председателя — председатель КГА Александр Викторов и депутат ЗакСа Терентий Мещеряков. Из чиновников в комиссию входят председатели комитетов по благоустройству и дорожному хозяйству (Олег Виролайнен), по природопользованию (Дмитрий Голубев), Жилищного комитета (Юнис Лукманов), по земельным ресурсам (Юлия Киселева), строительству (Роман Филимонов), а также председатели КУГИ (Игорь Метельский) и КГИОП (Вера Дементьева). Оставшиеся четверо депутатов — Владимир Гольман, Виктор Евтухов, Сергей Малков и Геннадий Озеров. Считать, что перечисленные персонажи (за редчайшими исключениями) ранее отличались стремлением учитывать мнение граждан, — значит сильно погрешить против истины. Тем не менее работать надо с теми, кто есть…
Об отличии «разрешенных» от «условно разрешенных» видов использования земельных участков «Новая» уже рассказывала, и оно весьма просто. Понятно, что в зоне жилой застройки строительство жилья — это безусловно разрешенный вид использования. А вот, скажем, размещение гостиниц, бизнес-центров, религиозных объектов в этих зонах может быть отнесено к условно разрешенным. И тот, кто желает построить соответствующий объект, должен обратиться в комиссию по землепользованию и застройке, провести публичные слушания, а затем получить рекомендацию комиссии. При ее наличии правительство Петербурга может дать соответствующее разрешение — оформляемое отдельным постановлением.
Такая же процедура применяется и в случае, когда застройщик хочет получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства. И здесь, как представляется, и в Градостроительном кодексе (именно 40-я статья Кодекса допускает эту процедуру), и в проекте ПЗЗ заложена мина огромной разрушительной силы.
Главный предельный параметр — конечно, высота застройки. В спешно дорабатываемом сейчас новом высотном регламенте для разных городских территорий указаны разные цифры, вокруг них на слушаниях кипят страсти, к ним будут предлагаться поправки… Но не стоит думать, что если в квартале, где планируется «Охта-центр», в ПЗЗ так и останется 100-метровое ограничение высоты — это, по крайней мере, предотвратит строительство с желаемой Смольным и Газпромом 396-метровой планкой. Просто потому, что никакого лимита — на сколько можно отклониться от предельных параметров — в проекте ПЗЗ не установлено.
«Не собираетесь ли вы жестко закрепить в ПЗЗ максимальную величину отклонений? — поинтересовался автор статьи у Александра Викторова на его недавней пресс-конференции. — Скажем, люфт может быть не более 10 процентов. И если в ПЗЗ где-то установлен предел высоты в 100 метров, то даже через публичные слушания и через комиссию по землепользованию и застройке в принципе нельзя получить разрешение на строительство объекта высотой более 110 метров. Иначе можно будет «отклониться» так, что вместо 100 метров построят километровую башню. И ПЗЗ теряют смысл: зачем принимать правила, которые можно неограниченно нарушить? Да и как сейчас умеют имитировать публичные слушания, мы хорошо знаем. В результате получатся сплошные исключения вместо правил…»
В ответ и Викторов, и начальник управления КГА Александр Березкин стали объяснять, что вопрос этот очень сложен, и выработать единую методику определения люфта невозможно. Вот, мол, если предложите ее — мы рассмотрим. А пока в проекте ПЗЗ записана формулировка, согласно которой за разрешением на отклонение могут обращаться «правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров, либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики, перечень которых может быть установлен исполнительными органами государственной власти Петербурга, неблагоприятны для застройки». И к заявлению они должны приложить объяснения — почему без отклонения нельзя эффективно использовать земельный участок.
Понятно, что за объяснениями дело не станет — плох тот застройщик, который не сумеет придумать, почему установленное в ПЗЗ ограничение высоты никак не позволяет ему использовать землю с нужным ему эффектом. Настораживает и отсылка к «иным характеристикам» участка, перечень которых установит городское правительство, как «неблагоприятные» для застройки. Есть немало оснований полагать, что этот перечень установят так, чтобы максимально облегчить лоббирование отклонений.
И в завершение — любопытный пример переписки, иллюстрирующей будущее применение этой процедуры. Петербуржец Всеволод Шифрин решил воспользоваться сайтом «Охта-центра» и задать компании существенные, на его взгляд, вопросы. В том числе он сослался на недавно опубликованные в официальном издании Смольного «Петербургский дневник» материалы, щедро рекламирующие «Охта-центр» (заметим, за счет налогоплательщиков), где прямо заявлено: «Официально высота в данном месте 100 м. Отклонения от заданного параметра предусмотрены федеральным и городским законодательством для уникальных объектов, каким, несомненно, является «Охта-центр». И спросил: какими нормативными актами объектам присваивается понятие «уникальности»? А еще спросил: «Вы утверждаете, что главная городская доминанта не будет ниоткуда видна и ничего не испортит. Как вы собираетесь ее строить, если будет испорчена охраняемая панорама Смольного собора?»
Ответ пресс-службы «Охта-центра» заслуживает цитирования. Мол, действительно, «согласно высотному регламенту Петербурга, на территории Малой Охты установлена базовая характеристика по высотности зданий — 100 метров». Но «отступления от высотного регламента для реализации уникальных архитектурных проектов могут приниматься, для этого в федеральном и региональном законодательстве существует отдельная градостроительная процедура». Заметим, что ни о каких «уникальных проектах» ни в Градостроительном кодексе, ни в проекте ПЗЗ речи нет — но лоббисты «Охта-центра» заранее начинают толковать законы по-своему.
Что касается исторических видов, пресс-служба «Охта-центра» продолжает рассказывать старую сказку о том, что «место для будущей высотной доминанты «Охта-центра» выбрано таким образом, что здание не оказывает влияния на основные открыточные виды Петербурга». И что «на сайте представлены презентации архитекторов проекта, которые развенчивают мифы относительно влияния «Охта-центра» на панорамы Смольного собора». Увы: то, что это не мифы, а чистая правда, и то, что будут изуродованы именно открыточные виды, и независимыми экспертами, и журналистами было доказано многократно. Мифы — это то, что рассказывают в Смольном и в Газпроме. Кстати, о том, что открыточные виды не будут испорчены строительством новой биржи, нам тоже в свое время рассказывали…
